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重慶土地收入超千億 這座城市地價和房價沒有下跌空間

2019-11-12/ 長清生活網/ 查看: 214/ 評論: 10

摘要(原標題:重慶土地收入超千億背后:這座城市地價和房價沒有下跌空間)記者|中國房地產報李燕星以“地價低

(原標題:重慶土地收入超千億背后:這座城市地價和房價沒有下跌空間)

記者|中國房地產報李燕星

以“地價低房價穩”著稱的重慶今年在土地市場火了一把。前三季度,重慶土地出讓金突破千億元。

最近,中原地產研究中心土地出讓金城市排名顯示,重慶前三季度土地出讓金1154億元,躋身土地出讓金超千億元的9大城市之列,其他8個城市依次為杭州、蘇州、上海、武漢、北京、南京、天津、寧波,重慶在西南城市群中可謂一枝獨秀;縱向對比,2018年重慶全年土地出讓金869元,今年前三季度較這一金額增加32.7%。

但是,重慶前三季度住宅用地成交均價只有5359元/平方米,遠低于其他8個城市,甚至低于同類強二線城市武漢的5781元/平方米。

面粉價格決定面包價格,這也使得重慶今年房價均價只有12282元/平方米,同樣遠低于其他8大城市,甚至低于同類二線城市武漢的17135元/平方米,以及西南城市群重成都13155元/平方米、昆明12907元/平方米。

在很多重慶人眼里,這座城市的地價和房價沒有下跌空間。一位全國性房企重慶區域公司負責人告訴中國房地產報記者,“重慶今年上半年的土地市場很火,下半年稍微好一些。重慶的土地價格一直很低,得益于上半年土拍市場火熱,價格才上漲了一些”。

重慶前三季度土地收入實現千億的背后,除了價值洼地中上漲的土地價格,還得益于其土地儲備制度與“地票制度”下強大的土地供應量。伴隨著土地供應價格與條件的一些變化,重慶的房價也開始發生變化。

“千億”背后

重慶當前的住宅土地價格處于二線城市中末位,甚至遠低于部分熱點三四線城市。這得益于重慶2002年推出的土地儲備體系與2006年實施的“地票制度”。

2002年推行土地儲備制度后,重慶儲備了40多萬畝土地,即2.6多億平方米,2017年易居研究院出過一份報告稱其重點監測的50座城市的土地儲備規模也僅為6.12億平方米。重慶市原市長黃奇帆曾坦言,土地出讓金成為重慶地方政府預算外收入的主要來源;2006年他推出的“地票制度”則打破城鄉二元土地分割,增加了城市建設用地面積。

這也使得多年來重慶的土地供應量一直居于全國各大城市前列。從中指院發布的《2019年上半年監測城市地塊成交情況一覽》中可見一斑,重慶以473宗地供應量遙居首位,排在第二的鄭州供應356宗,排在第三的昆明供應270宗,在全國20大主要城市3081宗土地供應數量中,重慶土地供應量占到15%份額。

山城重慶盡管找不出貴陽觀山湖那樣的大面積平地,但它的“量級”卻是其他城市無法企及的。

一位重慶房地產市場研究人士告訴中國房地產報記者,“重慶的土地價格一直不高,但供應量非常大,再加上新區多,土地量級較大。近年來城市持續外拓,北區二環蔡家、空港工業園等持續供地,西區也借助高新區、科學城利好加快供地?!?/p>

數量是重慶土地市場堅挺的重要原因,與此同時今年上半年的土地價格上漲也從某種程度上加快了其收入破“千億”的進程。

一個現象是,住宅土地均價不到6000元/平方米的重慶,今年土拍中過萬元的住宅用地數量開始增多,尤其是重慶主城區,自去年開始就不斷出現“萬元宅地”,據不完全統計最少已經出現7宗。中國房地產報記者拿到的一份重慶主城加區縣土拍詳錄則顯示,僅今年上半年“萬元宅地”已經增加到了14宗。

如果拉長周期看近5年重慶起拍樓面價變化,同樣突顯土地價格的上升:2015年2125元/平方米、2016年2693元/平方米,2017年3849元/平方米,2018年4738元/平方米,2019年5359元/平方米。

量大是舊聞,加價是新常態,加之早年的土地儲備制度與“地票制度”影響,重慶前三季度土地出讓金破“千億”并不出乎意料。

開發商看好重慶

重慶土地市場供應量排在全國前列是不爭事實。但其土地價格上漲背后,則離不開開發商的“加持”。

今年以來,不少外來房地產企業首進重慶,如領地首入重慶落子鹿角,頂融置業也首次以招拍掛形式亮相重慶,斬獲中央公園地塊。

與此同時,一些早年進入重慶的開發商也加大買地力度,今年1至10月,萬科拿地金額96.3億元,較去年同期上升92.8%;藍光發展拿地金額55.6億元,同比增長192.9%;中國鐵建拿地金額42.5億元,同比增長967.8%。此外,保利發展、迪馬股份、重慶宏燁實業的拿地金額都同比有較大幅度增長。

上述重慶房地產市場研究人士告訴中國房地產報記者,“其實融創今年在重慶的拿地力度也是比較大的,先后和東原、合景等聯合拿地,也有幾塊地是獨立拿的,最高溢價率達67%。融創還是今年10月份的月度銷冠”。

事實上,開發商的涌入一定程度上推升了土地價格,比67%更高的是,中鐵建在大渡口中心拿地溢價率86.02%,融信在渝北區拿地溢價率更是高達92%。

之所以被青睞,開發商除了看重重慶土地價值“洼地效應”,以相對低廉的土地價格快速“蓄水”外,背后與重慶近年來調整供地結構也有關系,尤其政府在土地供應方面提高了純住宅用地的比率。

一組數據顯示,近5年,重慶純住宅土地在總土地供應中的占比發生了這樣的變化,2015年23%、2016年48%、2017年46%、2018年41%,2019年占比提高到65%,是近10年來首次突破50%。

另外,也有分析人士認為,2018年重慶全市常住人口3101萬人,比上年增加26.63萬人,其中常住人口增加10.75萬人,凈流入15.88萬人,這種凈流入和潛在需求也是開發商瞄準重慶市場的原因之一。微妙變化

開發商加持、土地價格上升,是重慶房地產市場顯性變化,與此同時,這座城市在土地供應和房價方面還在發生著一些未被覺察到的變化,這些也是值得關注的。

11月5日,萊坊機構發布的一份2019年第二季《全球城市住宅樓價指數》就很有意思,這份報告追蹤全球150個城市一般住宅市場的樓價表現。結果顯示17個中國城市上榜,排名前10位的有3個中國城市,分別是西安、武漢、重慶。其中,排名第8的重慶近12個月以來的住宅樓價漲幅顯示為12.1%。

這個信號對于重慶來說是特別的。土地價格上漲最終反映在房價上并不稀奇,但是房價上升背后的其他原因同樣值得關注。

一位重慶房地產土地投資人士告訴中國房地產報記者,“今年以來,你會發現重慶住房市場出現大量低容積率產品,因為重慶低容積率的土地供應開始增大,今年容積率2.0以下的地塊占比達到74%,且平均容積率僅1.5。容積率降低意味著在相同面積的土地上,開發商選擇的產品結構會更加以大眾型面積的高端產品為主,房價也勢必會走高?!?/p>


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